אובליגו
האובליגו הבנקאי מתייחס לסך כל האשראי המאושר והנצרך של הלווה. הוא כולל את כל ההלוואות הפעילות, מסגרות האשראי המאושרות בחשבונות הבנק ובכרטיסי האשראי (לא רק המסגרת המנוצלת בפועל אלא המסגרת הכוללת), וכן ערבויות להלוואות וחובות אחרים. למעשה, האובליגו מייצג את סך החוב והאשראי המאושר של הלווה.
הבנק משתמש בחישוב האובליגו כדי להעריך את היכולת העתידית של הלווה לעמוד בפירעון ההתחייבויות שלו. התחייבויות חוץ בנקאיות אינן נחשבות כחלק מהאובליגו, אך נלקחות בחשבון כאשר הבנק מחשב את ההכנסה הפנויה של הלווה במקרה של בקשה לאשראי חדש, כמו משכנתא.
גובה האובליגו משפיע באופן ישיר על החלטות הבנק לאשר הלוואות חדשות. כאשר האובליגו גבוה מדי, הבנק עשוי להגביל את סכום ההלוואה המאושרת או לסרב לבקשה לחלוטין.
במצבים כאלה, ניתן לצמצם את האובליגו על ידי הקטנת מסגרות האשראי בחשבון העובר ושב ובכרטיסי האשראי או על ידי העברת חלק מהאשראי לגופים חוץ בנקאיים. חשוב להבין שהלוואות חוץ בנקאיות אינן נכללות באובליגו הבנקאי, אך הן כן משפיעות על חישוב כושר ההחזר של הלווה.
כאשר מתכננים לקחת משכנתא חדשה או לבצע מחזור של משכנתא קיימת, חשוב להביא בחשבון את האובליגו ואת ההחזרים החודשיים הקיימים. תכנון מוקדם והתאמת האובליגו למצב הפיננסי של הלווה יכולים לסייע בקבלת אישור להלוואה הרצויה ובשיפור תנאיה.
אחוזי מימון במשכנתא
רכישת דירה ראשונה/יחידה – ניתן לקבל מימון עד 75% משווי הנכס.
משפרי דיור (רכישת דירה לפני מכירת הקודמת) – עד 70% מימון.
רכישת דירה שנייה/השקעה- עד 50% מימון (לאחר קיזוז משכנתאות קיימות).
משכנתא לכל מטרה (כגון שיפוצים או סגירת הלוואות.
אישור עקרוני
האישור העקרוני למשכנתא הוא הסכמה ראשונית של הבנק להעמיד אשראי בהתאם לנתונים שמוסר הלקוח. בשלב הראשוני, האישור אינו דורש מסמכים, אלא מתבסס על פרטי העסקה, הלווים והכנסותיהם.
האישור מתקדם בשלושה שלבים:
1. אישור ראשוני ללא מסמכים.
2. אישור לאחר בדיקת המסמכים (מוכר גם כאישור עקרוני נוסף).
3. אישור סופי שמתקבל לאחר תהליך החיתום.
בכל אחד מהשלבים, אם יש פער בין הנתונים שצוינו לבין המסמכים בפועל, הבנק רשאי לחזור בו מהאישור.
האישור העקרוני מפרט את פרטי הלווים, שווי הנכס, רמת ההכנסות וההתחייבויות, סכום המימון ואחוזי המימון שאושרו, מסלולי ההלוואה ותשלומי ההחזר החודשיים.
החל מספטמבר 2022, הבנקים מחויבים להנפיק אישורים עקרוניים במבנה אחיד, הכוללים שלושה תמהילי משכנתא ברורים:
1. מסלול 100% קל"צ.
2. מסלול של 50% קל"צ ו-50% פריים.
3. מסלול משולב של 33.3% קל"צ, 33.3% פריים, ו-33.3% מ"צ.
בנוסף, האישור כולל את גובה ההחזר החודשי ביום נטילת ההלוואה, התחזית לגובה ההחזר המקסימלי, עלות ההלוואה הכוללת, מידע על עמלות פירעון מוקדם אפשריות ולוח מושגים בנושא המשכנתא.
האישור העקרוני הדיגיטלי מחויב להינתן תוך 5 ימי עבודה ומעניק ללקוחות תמונה ברורה ומלאה על תנאי ההלוואה שמציע הבנק.
גובה הריבית
הריביות בהלוואת המשכנתא נקבעות באופן אישי עבור כל לקוח על פי שילוב של מספר פרמטרים מרכזיים. ראשית, טיב העסקה משפיע על גובה הריבית, כאשר הבנק בוחן את שווי הביטחונות, אחוז המימון הנדרש, משך תקופת ההלוואה, מספר הלווים, וכן את יחס ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה.
בנוסף, הבנק מתייחס לטיב הלקוח, הכולל נתונים כמו היסטוריית האשראי של הלווה, דירוג האשראי שלו, מצבו התעסוקתי, תחום עיסוקו, רמת ההשכלה שלו וגובה ההכנסה.
מעבר לכך, מדיניות הבנק משחקת תפקיד משמעותי. בכל נקודת זמן, לבנק יש יעדים פיננסיים, רמות נזילות ועלויות גיוס הון משתנות, המשפיעות על האופן שבו הוא מתמחר את הריביות. השילוב בין כל הפרמטרים הללו מביא לקביעת ריבית מותאמת אישית לכל לווה.
פרמטרים לקביעת גובה הריבית:
הבנקים למשכנתאות קובעים את גובה הריבית על פי מספר פרמטרים עיקריים, והכרתם יכולה לעזור בתכנון המשכנתא ובהשגת ריביות טובות יותר.
פרופיל הלווה הוא פרמטר מרכזי, המבוסס על דירוג האשראי של הלווה וההתנהלות הפיננסית שלו לאורך השנים. זה אינו תלוי במידת העושר של הלווה אלא משקף את ההיסטוריה הפיננסית שלו.
כושר ההחזר משפיע גם הוא, כאשר כושר החזר גבוה ומבוסס על הכנסה פנויה גבוהה מאפשר לבנק להציע תנאים טובים יותר, במיוחד כאשר אחוז ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה מתאים למגבלות הבנק.
אחוז המימון מהווה פרמטר קריטי נוסף: ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הריבית עולה. אחוז המימון מחולק למדרגות (1%-45%, 46%-60%, 61%-75%), ומומלץ לשאוף לאחוז מימון נמוך ככל האפשר.
מטרת ההלוואה משפיעה אף היא על הריבית. הלוואות משכנתא לדיור הן הזולות ביותר, בעוד שהלוואות משכנתא לשיפוצים או למטרות אחרות, כמו סגירת הלוואות או הקמת עסק, נחשבות יקרות יותר.
הריביות בשוק מתעדכנות בהתאם למצב המשק וממוצע הריביות במסלולים השונים, וחשוב לעקוב אחריהן בעת תכנון המשכנתא.
עלויות הגיוס של הבנק, אף שאינן בשליטת הלווה, משפיעות על עלויות המשכנתא. הבנקים אינם משתמשים בהון העצמי שלהם אלא מגייסים את הכסף מבנק ישראל. עלויות גיוס נמוכות מאפשרות לבנק להציע ריביות אטרקטיביות יותר, ולכן תזמון לקיחת המשכנתא עשוי להיות משמעותי.
תכנון מושכל תוך הבנת הפרמטרים הללו יסייע בשיפור התנאים על המשכנתא.
גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא פעולה שבה מועברת משכנתא קיימת מנכס משועבד אחד לנכס משועבד אחר, בדרך כלל במקרים שבהם מוכרים נכס ומעוניינים לשמור על תנאי המשכנתא הקיימים במקום לפרוע אותה ולקחת משכנתא חדשה.
גרירת משכנתא מתאימה במיוחד כאשר תנאי הריבית במשכנתא הקיימת טובים משמעותית מתנאי השוק בעת הגרירה, או כאשר חלו שינויים במצבו של הלווה שיקשו עליו לקבל מימון חדש. לדוגמה, לווה שחלה ירידה בהכנסתו, שחל שינוי במצבו הרפואי המונע ממנו לקבל ביטוח משכנתא, או שמצבו הכלכלי השתנה בצורה שמפחיתה את סיכוייו לקבלת משכנתא חדשה.
גרירה מאפשרת ללווה לשמור על תנאי המשכנתא המקוריים ללא צורך במבחני הכנסה או עמידה בדרישות חדשות, כל עוד הוא ממשיך לעמוד בתנאי ההלוואה.
הון עצמי
הוא הסכום שהלווה משקיע מכספו לצורך רכישת נכס. הדרישות להון עצמי משתנות בהתאם לסוג העסקה. לדוגמה, ברכישת דירה ראשונה או יחידה נדרש לפחות 25% הון עצמי, מאחר שהמימון הבנקאי מוגבל ל-75%. במקרה של שיפור דיור, ההון העצמי הדרוש עומד על 30% לפחות, ואילו ברכישת דירה להשקעה נדרש מינימום של 50% הון עצמי. הבנק מציב דרישה להוכחת ההון העצמי לפני אישור ההלוואה ודורש שהסכום כולו ישולם לפני העברת כספי המשכנתא, מתוך מטרה לשמש כמשקיע האחרון בעסקה. במקרים מסוימים ניתן לתאם שינוי בסדר התשלומים מול הבנק.
חשוב לזכור שהמשכנתא אינה מכסה הוצאות נלוות כגון מס רכישה, שמאות, שירותי עורך דין, ייעוץ משכנתאות או תיווך, ולכן כדאי להיערך עם סכום נוסף מעבר למינימום הנדרש. יתרה מכך, ככל שאחוז ההון העצמי גבוה יותר, כך פוחת הצורך במימון בנקאי, דבר שעשוי להוביל לריביות נמוכות ותנאים טובים יותר להלוואה. בעסקאות כמו רכישה מקבלן או בנייה עצמית, שבהן עשויות להופיע הוצאות בלתי צפויות, כדאי לשמור חלק מההון העצמי כגיבוי. במקרה של עסקאות במסגרת מחיר למשתכן, ההון העצמי המינימלי מחושב לפי שווי השוק של הנכס ולא לפי מחיר החוזה, ולכן יש להתחשב בכך בעת תכנון התקציב
הוצאות נלוות
בכל עסקת רכישת נדל"ן, קיימות הוצאות נלוות שיש לקחת בחשבון בנוסף לעלות הנכס עצמו. הוצאות אלו אינן ממומנות על ידי הבנק במסגרת כספי המשכנתא, מאחר שהן אינן חלק מסכום הרכישה. לכן, על הרוכש להיערך לתשלום העלויות הנלוות מתוך ההון העצמי, ולוודא כי נותר לו מספיק הון עצמי גם לצורך עמידה בדרישות המינימום של העסקה.
אי הכללת העלויות הנלוות בתכנון העסקה היא טעות נפוצה, שעלולה לגרום ללווה למצוא את עצמו נזקק להלוואות מסחריות יקרות לטווח קצר, שמכבידות על תזרים המזומנים. בין ההוצאות הנלוות שיש להביא בחשבון:
• שכר טרחת מתווך.
• שכר טרחת עורך דין.
• מס רכישה.
• הצמדת יתרת החוב למדד תשומות הבנייה.
• עלויות שיפוץ.
• הוצאות מעבר.
תכנון מדויק שכולל את כלל העלויות הנלוות יסייע למנוע בעיות כלכליות בהמשך ולהבטיח שהעסקה מתבצעת בצורה מאוזנת ונכונה מבחינה פיננסית.
הכנסה פנויה
הבנק מגדיר את הכנסתו של הלווה כהכנסה פנויה, שהיא ההכנסה נטו לאחר ניכוי התחייבויות ארוכות טווח. התחייבות כזו כוללת כל התחייבות המוגדרת לתקופה של מעל 18 חודשים, כגון החזרי הלוואות, תשלומים במסגרת הסדרי חוב, תשלום מזונות, או חוזים מחייבים אחרים.
כדי לחשב את ההכנסה הפנויה, הבנק מפחית את סך ההתחייבויות הארוכות מההכנסה נטו של הלווה. כושר ההחזר של הלקוח נקבע מתוך ההכנסה הפנויה שנשארת לאחר חישוב זה.
הלוואת בלון
הלוואת בלון היא הלוואה שבה פירעון ההלוואה המלא מתבצע בתשלום אחד בסוף התקופה, בהתאם ללוח סילוקין מסוג בלון. קיימים שני סוגי הלוואות בלון:
בלון מלא: הקרן והריבית על כל תקופת ההלוואה משולמות יחד ביום הפירעון הסופי. סוג זה נחשב ליקר יותר, שכן הריבית שאינה משולמת במהלך התקופה צוברת ריבית נוספת (ריבית דה-ריבית).
בלון חלקי: הריבית על ההלוואה משולמת בתשלומים חודשיים, בעוד הקרן נפרעת בתשלום יחיד בסוף התקופה.
הלוואת בלון נחשבת ליקרה ביותר מבין לוחות הסילוקין, מאחר שהיא מאפשרת ללווה לשמור על תזרים מזומנים חופשי במהלך תקופת ההלוואה. עם זאת, הבנק דורש ביטחונות להבטחת פירעון הקרן במועד הסופי.
הלוואה מסוג זה מתאימה בעיקר למשקיעי נדל"ן, שמתכננים למכור את הנכס לפני תום תקופת ההלוואה ובכך לפרוע את ההלוואה בתשלום אחד.
הלוואת גרייס
הלוואת גרייס היא סוג של לוח סילוקין שבו הלווה אינו מחויב להחזיר את קרן ההלוואה לתקופה שנקבעה מראש. בתקופה זו, ניתן לבחור לשלם רק את הריבית על הקרן (גרייס חלקי) או לא לשלם כלל (גרייס מלא). יתרונה המרכזי של הלוואה זו הוא הפחתת ההחזר החודשי בתקופת הגרייס, מה שמקל על הלווים בתקופות שבהן יש להם התחייבויות נוספות, כמו שכירות בזמן בנייה של דירה חדשה.
עם זאת, הלוואת גרייס מגיעה עם עלויות נוספות. בתקופת גרייס מלא, קרן ההלוואה נותרת קבועה וצוברת ריבית, מה שמוביל לתשלום ריבית דריבית עם תום תקופת הגרייס. גם בגרייס חלקי הקרן נותרת ללא שינוי, ורק עם סיום התקופה מתחילים לשלם אותה.
הלוואה זו מתאימה במיוחד למי שרוכשים דירה מקבלן ונדרשים להמשיך לשלם שכירות במהלך הבנייה, מה שמקשה עליהם לשאת בתשלום המשכנתא המלא. בדרך כלל, תקופת הגרייס מוגבלת לשנתיים-שלוש, אך ישנם בנקים, כמו בנק מזרחי, שמאפשרים תקופות ארוכות יותר במקרים מסוימים. הבחירה בהלוואת גרייס דורשת תכנון קפדני, כדי להבטיח שהלווה יוכל לעמוד בתשלומים עם תום התקופה
הלוואת משכנתא לכל מטרה
הלוואת משכנתא לכל מטרה היא הלוואה המשתמשת בנכס קיים כבטוחה, בניגוד למשכנתא לדיור שנועדה לרכישת נכס חדש. הלוואה זו מתאימה למגוון שימושים, כגון מתן כספים לבני משפחה, איחוד הלוואות, פריסת חובות, או השקעות שונות. עם זאת, הריביות על הלוואה זו נוטות להיות גבוהות יותר ממשכנתא לדיור, בין היתר בשל דרישות בנקאיות של הקצאת הון.
הסכום שניתן לקבל במסגרת הלוואה זו מוגבל לרוב ל-50% משווי הנכס, אולם במוסדות מימון חוץ-בנקאיים ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר, עד 70%. גם אם על הנכס קיימת משכנתא פעילה, ניתן לקבל הלוואה נוספת לכל מטרה, אך הסכום ייגזר מאחוז המימון המקסימלי בניכוי המשכנתא הקיימת.
הלוואת משכנתא לכל מטרה מאפשרת ללווה למנף את הנכס הקיים ולהשתמש בכספים למטרות שונות, פרט לשימוש אחד שאינו מותר: יצירת הון עצמי לרכישת נכס נוסף להשקעה. לצורך זה קיימות אפשרויות מימון חוץ-בנקאיות.
הבדל נוסף בין הלוואה זו למשכנתא לדיור הוא אופן העברת הכספים. במשכנתא לדיור הכספים מועברים ישירות למוכר הנכס, בעוד שבהלוואת משכנתא לכל מטרה הכספים מועברים לרוב ישירות לחשבון הלווה, מה שמאפשר גמישות רבה יותר בשימוש.
הקצאת הון
מחיר הכסף, כלומר הריבית על הלוואת המשכנתא, מושפע באופן משמעותי מהקצאת ההון שהבנק נדרש לבצע. הקצאה זו היא דרישה רגולטורית מבנק ישראל, המחייבת את הבנק להקצות סכום כסף כבטוחה עבור כספי המשכנתא. סכום זה, שאינו מנוצל בתקופת ההלוואה, מתומחר על ידי הבנק כרכיב בעלות ההלוואה.
ככל שאחוז המימון של המשכנתא גבוה יותר, כך עולה ההון שעל הבנק להקצות, מה שמוביל לעלייה בריבית הבסיסית. מדרגות ההקצאה מוגדרות על פי אחוזי המימון:
משכנתא לדיור עד 45% מימון – הקצאת הון של 35%
משכנתא לדיור בין 46% ל-60% מימון – הקצאת הון של 50%
משכנתא לדיור בין 61% ל-75% מימון – הקצאת הון של 60%
משכנתא לכל מטרה – הקצאת הון של 75%.
משכנתא לקבוצות רכישה – הקצאת הון של 100%
כדאי להכיר את מדרגות המימון ולתכנן את המשכנתא כך שתתאפשר כניסה למדרגה נמוכה יותר, מה שיכול להוזיל את הריביות. עם זאת, הקצאת ההון היא רק אחד הגורמים שמשפיעים על מחיר הכסף. גם איכות העסקה, מצב הלווה ופרמטרים נוספים נלקחים בחשבון בקביעת הריבית.
חיווי אשראי
חיווי האשראי הוא ציון מספרי המשקף את רמת הסיכון של הלווה בהתאם להתנהלותו הפיננסית לאורך השנים. הציון מבוסס על נתוני מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, אשר מרכזת מידע על הפעילות הפיננסית של כל אזרחי המדינה, כולל נתונים על מסגרות אשראי, הלוואות, פיקדונות, צ'קים, עמידה בהתחייבויות, חריגות, והחזרי צ'קים או ממסרים דיגיטליים.
החיווי נע בין 0 ל-1000 וכאשר מבקשים משכנתא, הבנק בוחן את חיווי האשראי של כל הלווים בהלוואה. ציון גבוה משקף רמת סיכון נמוכה ומוביל לריביות נמוכות יותר, בעוד שציון נמוך מעיד על סיכון גבוה יותר, מה שמעלה את עלות הריביות בהלוואה. חיווי האשראי הוא אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על התנאים שהבנק מציע ללווה
כושר החזר
כושר ההחזר של הלווה נקבע בהתאם להכנסתו הפנויה, ובמטרה לשמור על יציבותו הפיננסית, קיימות מגבלות על סכום ההחזר החודשי של המשכנתא. לפי הנחיות בנק ישראל, ניתן להקצות עד 50% מההכנסה הפנויה להחזר המשכנתא, אך בפועל הבנקים נוטים להגביל את יחס ההחזר ל-35% מההכנסה הפנויה. ככל שההכנסה הפנויה גבוהה יותר, הבנק עשוי לאשר יחס החזר גבוה יותר, במסגרת המגבלות הרגולטוריות. יש לציין כי יחס החזר העולה על 40% מקפיץ את הקצאת ההון על המשכנתא ל-100%-מה שמייקר את המשכנתא, ולכן מקרים אלו נדירים.
לוח סילוקין
לוח סילוקין הוא טבלה שמרכזת את כל המידע על ההלוואה, כולל המסלולים השונים, הריבית בכל מסלול, סכומי ההלוואה, ותקופות ההחזר. בנוסף, לוח הסילוקין מפרט את ההחזרים החודשיים הצפויים, הן להלוואה כולה והן לכל מסלול בנפרד. הפירוט כולל את חלק הקרן בכל תשלום, את הריבית הנפרדת ואת ההחזר הכולל.
בסיום תקופת ההלוואה, לוח הסילוקין מציג יתרה של אפס. אם יש שינוי באחד מהפרמטרים של ההלוואה, כמו שיעור הריבית או מדד המחירים לצרכן, לוח הסילוקין מעודכן בהתאם לשינויים.
בהלוואות משכנתא ניתן להשתמש בארבעה סוגים של לוחות סילוקין: שפיצר, קרן שווה, גרייס (מלא או חלקי), ובלון
לוח שפיצר
לוח סילוקין מסוג שפיצר הוא אחד המסלולים הנפוצים ביותר בהלוואות משכנתא, לצד קרן שווה, גרייס ובלון. בלוח שפיצר, הלווה מתחיל לשלם גם את הקרן וגם את הריבית כבר מהתשלום הראשון, והמאפיין הבולט שלו הוא החזר חודשי שנשאר קבוע לאורך זמן.
עם זאת, הקביעות בהחזר החודשי אינה מוחלטת בכל המסלולים. במסלולי ריבית משתנה קצרה, כמו פריים או מט"ח, ייתכנו שינויים תקופתיים בגובה ההחזר כתוצאה מעדכון הריבית. גם במסלולים צמודי מדד, ההחזר החודשי עלול להשתנות בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. בלוח שפיצר המורכב ממסלולים כאלה, גובה ההחזר החודשי עשוי לעלות במהלך התקופה.
לעומת זאת, אם ההלוואה מורכבת כולה ממסלולים בריבית קבועה שאינה צמודה (כמו קל"צ), ההחזר החודשי יישאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. זה הופך את לוח שפיצר לאידיאלי עבור מי שמחפשים ודאות כלכלית במסלול נטול תנודתיות
ליווי בנקאי
ברכישת דירה מקבלן קיימות שתי אפשרויות להגנה על כספי הרוכש:
1. קבלן עם ליווי בנקאי
2. קבלן ללא ליווי בנקאי
הבחירה באחת האפשרויות אינה מצביעה על איכות הקבלן או יציבותו הפיננסית, אלא על רמת הביטחון שמוענקת לרוכשים ועל גמישות בתשלום המשכנתא.
קבלן עם ליווי בנקאי
במקרה זה, הקבלן מקבל מימון מלא לבנייה מבנק מלווה או גוף פיננסי מוסדי. כל כספי הרוכשים מופקדים ישירות לחשבון ייעודי בבנק המלווה ולא לחשבון הפרטי של הקבלן.
• תהליך הפיקוח: הבנק בודק את חוסנו הפיננסי של הקבלן ומפקח על התקדמות הבנייה.
• בטחון לרוכש: כספי הרוכשים מוגנים, והקבלן מקבל את הכספים רק לאחר השלמת הבנייה וקבלת טופס 4. במקרה של כשל (כמו פשיטת רגל), הבנק ימצא קבלן חלופי להשלמת הפרויקט.
• אופן התשלום: הרוכשים משלמים באמצעות שוברים ייעודיים שמיועדים לבנק המלווה.
• אפשרות להקדמת תשלומים: במקרה של ליווי בנקאי, הרוכש יכול להקדים תשלומים כדי לחסוך עלויות הנובעות מהצמדות למדד תשומות הבנייה, שכן הכספים מובטחים על ידי הבנק.
קבלן ללא ליווי בנקאי
כאשר אין ליווי בנקאי, כספי המשכנתא משוחררים בשלבים, בהתאם להתקדמות הבנייה.
• פיקוח שונה: התשלומים משתחררים רק לאחר קבלת אישור על התקדמות כל שלב בבנייה, מה שמצריך מעקב צמוד מצד הרוכש או הבנק המממן.
• פחות גמישות בתשלומים: במקרה זה, לרוב לא ניתן להקדים תשלומים, ותשלומי הרכישה נעשים בהתאם לקצב הבנייה בפועל.
שתי השיטות מציעות רמות שונות של ביטחון לרוכשים, ולכן חשוב להבין את ההשלכות של כל אחת מהן ולבחון מה מתאים לצרכים הפיננסיים שלכם.
מאגר נתוני אשראי
מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל מרכזת את כלל המידע הפיננסי של אזרחי ישראל בעלי חשבונות בנק. המערכת אוספת נתונים מגופי האשראי המפוקחים על ידי בנק ישראל והמפקח על הביטוח, כולל בנקים, חברות אשראי, חברות ביטוח ו-BDI. המידע שנאסף כולל פרטים אישיים ופירוט מלא של חשבונות בנק, מסגרות אשראי, כרטיסי אשראי, הלוואות ותנאי החזריהן, מידע על חובות לרשויות ציבוריות כמו מע"מ, מס הכנסה וביטוח לאומי, וכן נתונים על צ'קים והוראות קבע שלא כובדו בעבר.
המטרה של המערכת היא לאחד את הנתונים באופן שיאפשר לבנקים וגופי אשראי להעריך את רמת הסיכון של כל לווה על בסיס התנהלותו הפיננסית בעבר. רמת הסיכון משפיעה ישירות על עלות ההלוואות שהלווה יקבל – ככל שרמת הסיכון נמוכה יותר, הריביות יהיו נמוכות יותר, ולהפך. כל לווה מקבל ציון בין 0 ל-1000 המכונה "חיווי אשראי," המשמש כמדד להתנהלותו הפיננסית.
הציון זמין לכל אדם דרך מערכת קפטן קרדיט, שמספקת דוח חינמי פעם בשנה. דוח זה מאפשר ללווים להבין את מצבם הפיננסי ולנהל משא ומתן מושכל מול הבנקים על תנאי ההלוואות והריביות שהם מקבלים
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן משקף את רמת האינפלציה או הדפלציה במשק ומתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד בוחן את השינויים במחירי כ-1,700 מוצרים ושירותים ומספק מדד עדכני למגמות כלכליות במשק.
במסלולי משכנתא צמודי מדד, המדד משפיע על יתרת קרן ההלוואה ולא על הריבית. מטרת ההצמדה למדד היא לשמר את הערך הריאלי של הכסף עבור הבנק. כאשר המדד עולה או יורד, יתרת קרן ההלוואה משתנה בהתאם לשיעור השינוי, מה שיכול להוביל למצב שבו יתרת החוב לבנק גבוהה מהקרן המקורית.
בחירה במסלולים צמודי מדד דורשת תכנון והבנה מעמיקה. אמנם יש להם יתרונות מסוימים, אך חשוב לשקול גם את הסיכונים, במיוחד בתרחישים של עלייה מתמשכת במדד
מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה הוא פרמטר משמעותי בכל עסקה של רכישת דירה מקבלן או בנייה עצמית. המדד משקף את השינויים בעלויות הבנייה במשק, והוא משמש כמדד לאינפלציה בענף הבנייה. בשל פרויקטים שמתמשכים על פני תקופה ארוכה, הקבלנים מצמידים את יתרת החוב של הרוכש למדד תשומות הבנייה.
ההשפעה הישירה של המדד היא על קרן החוב שנותרה לתשלום לקבלן. כל עלייה במדד מגדילה את החוב, דבר שמעלה את העלויות הכוללות של העסקה עבור הרוכש. המדד מתפרסם מדי חודש, ב-15 לחודש, ומתייחס לחודש הקודם, בדומה למדד המחירים לצרכן.
מדד תשומות הבנייה מסווג כ"עלות נלווית," ולכן הבנק אינו מוכן לכלול את תוספת העלות הזו במסגרת המימון של המשכנתא. כתוצאה מכך, חשוב להתחשב בעלויות הנוספות שמדד זה עשוי לייצר כאשר מתכננים את ההון העצמי ואת גובה המימון הדרוש לעסקה. תכנון נכון יוכל למנוע הפתעות לא נעימות ולסייע בניהול ההוצאות הנלוות לעסקה.
מחזור משכנתא
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים משכנתא קיימת במשכנתא חדשה, במטרה לשפר את תנאי ההלוואה או להתאים את ההחזרים למצב הכלכלי הנוכחי של הלווה. מדובר בכלי פיננסי חשוב שמאפשר ללווים לנצל שינויים בשוק הריביות או במצבם הכלכלי האישי כדי לחסוך סכומים משמעותיים בעלויות הריבית לאורך חיי ההלוואה.
ניסיון מראה שמי שבודקים את המשכנתא שלהם מדי שנה או שנתיים וממחזרים כשהתנאים משתפרים, מצליחים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אין הגבלה על מספר הפעמים שבהן ניתן למחזר משכנתא, כך שמעט מאמץ יכול להשתלם מאוד מבחינה כלכלית.
בדיקת כדאיות המחזור מתבצעת באמצעות דו"ח יתרות לסילוק משכנתא, אותו ניתן להפיק בקלות דרך הבנקים. בעמוד הבלוגים שלנו תמצאו הסבר מפורט כיצד לעשות זאת בעצמכם.
מחזור משכנתא הוא לא רק רווחי לכם, אלא גם "ירוק" לחשבון הבנק שלכם
מחיר למשתכן (פרוייקט דירה בהנחה)
תוכנית "מחיר למשתכן" נועדה להקל על חסרי דיור ברכישת דירה במחיר מופחת. למרות שהפרויקט הופסק, עדיין קיימים פרויקטים ומכרזים שימומשו בשנים הקרובות בהתאם לתנאי התוכנית המקוריים, והגרלות חדשות מתפרסמות באתר משרד השיכון.
מטרת התוכנית היא לאפשר לרוכשים לקבל משכנתא באחוז מימון גבוה מהמקובל, עד 90%, באמצעות התייחסות למחיר השוק של הדירה ולא למחיר הרכישה בפועל. במשכנתא רגילה, אחוז המימון המקסימלי הוא 75%, כלומר נדרש הון עצמי של לפחות 25% ממחיר הרכישה או מהערכת השמאי, הנמוך מביניהם. בתוכנית "מחיר למשתכן", אחוז המימון המקסימלי נשאר 75%, אך הוא מחושב משווי השוק של הדירה כפי שנקבע על ידי שמאי, ולא ממחיר הרכישה, שלרוב נמוך יותר. כך, בפועל, אחוז המימון יכול להגיע עד 90%.
ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 100,000 ש"ח, וביישובים המזכים במענקים, ההון העצמי המינימלי עומד על 60,000 ש"ח.
השווי המקסימלי לחישוב הנכס הוא 1,800,000 ש"ח.
לדוגמה, אם מחיר הדירה בחוזה הוא 1,000,000 ש"ח, אך השמאי מעריך את שוויה ב-1,200,000 ש"ח, ניתן לקבל משכנתא של 900,000 ש"ח ולהסתפק בהון עצמי של 100,000 ש"ח.
חשוב לציין שהבנקים דורשים הון עצמי מינימלי של 100,000 ש"ח, אך במקרים בהם מחיר הדירה גבוה, ייתכן ויידרש הון עצמי גבוה יותר.
לסיכום, תוכנית "מחיר למשתכן" מאפשרת לרוכשים לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר, מה שמקל על רכישת דירה עם הון עצמי נמוך יחסית. עם זאת, חשוב להיות מודעים לדרישות הבנקים ולוודא שההון העצמי מספיק בהתאם לשווי הדירה והערכת השמאי
מסלולי הלוואה עיקריים
מסלולי הלוואות המשכנתא מתחלקים לשני סוגים מרכזיים: הלוואות בריבית קבועה, שבהן הריבית נשארת ללא שינוי לאורך כל תקופת ההלוואה (אלא אם שונו תנאי ההלוואה), והלוואות בריבית משתנה, שבהן הריבית מתעדכנת אחת לתקופה על פי מנגנון מוסכם מראש. שני הסוגים יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן או לא, בהתאם לתנאי ההסכם.
מסלולים עיקריים:
קל"צ: הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד. הריבית נשארת יציבה לאורך כל התקופה, כך שההחזר החודשי ידוע מראש. זהו אחד המסלולים המחייבים ריבית קבועה לפי הנחיות בנק ישראל, ולכן לפחות שליש מהמשכנתא צריך לכלול מסלול כזה.
קצ"מ (קבועה צמודה למדד): הלוואה בריבית קבועה עם קרן הצמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית נשארת קבועה, אך הקרן משתנה בהתאם לשינויים במדד.
פריים: הלוואה הצמודה לריבית הפריים, המבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. ריבית הפריים יכולה להשתנות עד שמונה פעמים בשנה, בהתאם להחלטות בנק ישראל. כיום ניתן לכלול עד שני שלישים מהמשכנתא במסלול זה, אך המסלול נחשב תנודתי ודורש תכנון זהיר.
מל"צ (משתנה לא צמודה): הלוואה בריבית קבועה שמשתנה בתקופות קבועות מראש (לרוב 60 חודשים) על פי מנגנון מוסכם, אך אינה מושפעת מהמדד.
מ"צ (משתנה צמודה למדד): דומה למל"צ, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן חשופה לשינויים חודשיים.
מט"ח: הלוואה המבוססת על שערי מטבע חוץ וריבית הלייבור, עם תנודתיות גבוהה יותר בשל שינויי שערי המטבע.
בחירת המסלולים צריכה להיעשות מתוך הבנה מעמיקה של היתרונות והחסרונות בכל מסלול ותוך התחשבות בצרכים הכלכליים העתידיים של הלווה
משכנתא
משכנתא היא סוג של הלוואה הניתנת בתמורה לשעבוד של נכס נדל"ן. הנכס המשועבד משמש כבטוחה למלווה, אך לרוב הוא אינו הביטחון היחיד שיידרש מהלווה להציג. אחד היתרונות המשמעותיים של המשכנתא הוא הריבית הנמוכה, הודות לעובדה שמדובר בהלוואה עם בטוחה. בנוסף, המשכנתא מאפשרת פריסת החזר לתקופות ארוכות במיוחד, של עד 30 שנה או עד גיל 75, הרבה מעבר לאורך התקופה הנהוגה בהלוואות רגילות במערכת הבנקאית.
משכנתא חוץ בנקאית
המושג "חוץ בנקאי" עשוי לעורר אסוציאציות של "שוק אפור," אך בפועל מדובר בשוק מפותח הכולל מגוון גופים פיננסיים מסודרים המספקים פתרונות מימון. בנוסף לבנקים המסחריים, המספקים משכנתאות תחת פיקוח של בנק ישראל, קיימים גופים חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח גדולות וחברות פיננסים והשקעות ציבוריות.
יתרון משמעותי של המימון החוץ בנקאי הוא גמישותו, שכן הוא אינו כפוף לרגולציות המחמירות של בנק ישראל. כך, לדוגמה, ניתן לקבל הלוואת משכנתא על חשבון נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף להשקעה – אופציה שהבנקים המסחריים אינם מאפשרים. בנוסף, חברות המימון החוץ בנקאי מציעות פתרונות ללווים עם היסטוריית אשראי בעייתית, שבהם הבנקים נוטים לסרב.
חברות ביטוח מציעות גם "משכנתא הפוכה," פתרון ייחודי לבני הגיל השלישי, המאפשר מימון על בסיס נכס קיים ללא מבחן הכנסה או החזרים חודשיים.
מימון חוץ בנקאי מהווה פתרון יעיל במקרים שבהם יש צורך במינוף נכס קיים, או כאשר אחוזי המימון שמציעים הבנקים אינם מספקים. עם זאת, עלות הכסף גבוהה יותר במימון חוץ בנקאי, ולכן יש לשקול את הפתרון מול החלופות הזמינות בשוק. לעיתים קרובות, הפתרון החוץ בנקאי הופך לקריטי כאשר אין אלטרנטיבה אחרת למימון
משכנתא ככסף אמצעי
משכנתא ככסף אמצעי היא אפשרות שבה הבנק מעביר את כספי המשכנתא לפני שהרוכש משלם את כל ההון העצמי הנדרש בעסקה. על פי הנוהל הבנקאי, כספי המשכנתא משולמים בדרך כלל לאחר שהרוכש משלים את תשלום ההון העצמי שלו, אך ישנם מקרים שבהם ניתן לחרוג מסדר זה.
לדוגמה, בעסקאות של בנייה עצמית או רכישה מקבלן, שבהן התשלום נעשה בשלבים לאורך זמן, ייתכן שהרוכש ירצה לשמור חלק מההון העצמי לסוף העסקה או להשתמש בכספים שעתידים להשתחרר בהמשך. במקרים כאלה, ניתן לבקש מהבנק להשתמש בכספי המשכנתא כאמצעי תשלום מוקדם.
כדי לבצע זאת, יש לעמוד בכמה תנאים:
• קבלת אישור עקרוני מהבנק לשימוש במשכנתא ככסף אמצעי כבר בשלב בקשת ההלוואה.
• תשלום מינימלי של גובה הפיצוי המוסכם בחוזה הרכישה, אשר לרוב עומד על כ-10% ממחיר העסקה. הפיצוי המוסכם הוא סכום שמוגדר בחוזה הרכישה שיש לשלם במקרה של ביטול העסקה, ולכן הבנק דורש לוודא שתשלום זה בוצע מההון העצמי של הרוכש.
• הצגת אסמכתאות המעידות על יתרת ההון העצמי או מקור ההשלמה שלו.
כאשר הבקשה מוגשת בצורה מסודרת ובמועד הנכון, אין סיבה שהבנק יסרב לאשר את התשלום המוקדם. חשוב להדגיש שכספי המשכנתא אינם יכולים להחליף את ההון העצמי אלא רק לשמש ככלי מימוני בשלב ביניים, תוך עמידה בדרישות הבנק.
משכנתא מדרגה שנייה
משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואה נוספת שנרשמת על נכס שכבר קיימת עליו משכנתא קודמת. משמעות "דרגה שנייה" היא סדר הקדימות של הנושים במקרה שהלווה אינו עומד בהתחייבויותיו והנכס ימומש. במקרה כזה, המלווה של המשכנתא הראשונה יקבל עדיפות על פני המלווה של המשכנתא השנייה.
משכנתא מדרגה שנייה ניתנת על ידי גוף מלווה שונה מזה שסיפק את המשכנתא הראשונה (למשל בנק אחר או גוף חוץ בנקאי). כדי לרשום משכנתא כזו, נדרש אישור מהגוף שהעניק את המשכנתא הראשונה, והלווה חייב להוכיח כושר החזר שמכסה את שתי ההלוואות.
שימושים נפוצים למשכנתא מדרגה שנייה:
• הלוואה לשיפוץ הנכס.
• משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים.
• מחזור משכנתא מבנק אחד לבנק אחר (המשכנתא השנייה נרשמת לתקופה קצרה עד לסילוק ההלוואה הראשונה).
הבנק הראשון אינו רשאי לסרב לרישום משכנתא מדרגה שנייה אלא אם כן התנהלותו הפיננסית של הלווה אינה תקינה.
עמלת היוון
עמלת פירעון מוקדם היא תשלום שמוטל על הלווה כאשר הוא מחליט לפרוע מוקדם מסלול הלוואה הכולל ריבית קבועה, ובמיוחד במקרים שבהם הריבית על ההלוואה גבוהה יותר מהריבית הממוצעת במשק, כפי שמפרסם בנק ישראל. תשלום זה נועד לפצות את הבנק על ההפסד הפוטנציאלי שנגרם כתוצאה מהפרת חוזה ההלוואה.עמלה זו אינה חלה במסלולים משתנים לטווח קצר, כמו פריים או מט"ח, ואינה נדרשת אם הפירעון מתבצע בתחנת היציאה במסלולים משתנים ארוכים או במקרים שבהם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה מהריבית הממוצעת במשק.
החישוב המדויק של עמלת הפירעון המוקדם מופיע בדו"ח יתרות לסילוק משכנתא, שניתן לקבל מהבנק ללא עלות. ברשת קיימים מחשבונים לחישוב העמלה, אך הם מספקים אומדן בלבד.
במקרים של מחזור משכנתא, העמלה משולבת כחלק מעלות המחזור וניתנת למימון במסגרת ההלוואה החדשה, כך שהלווה אינו נדרש לשלם אותה מכיסו. יש הנחה שככל שהעמלה גבוהה יותר, כך גדלה הכדאיות למחזור, אך הדבר מחייב בדיקה פרטנית של כל מקרה.
מעבר לעמלת הפירעון המוקדם, קיימת גם עמלה תפעולית בגובה עשרות שקלים ועמלת הודעה מוקדמת, שניתן להימנע ממנה אם מודיעים לבנק על הכוונה לפרוע את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש.
בנוסף, במקרים שבהם יש מסלול "זכאות" בתמהיל ההלוואה, עמלת הפירעון המוקדם עשויה להיות מופחתת בהתאם למפתח שנקבע מראש
ערב משלם/ערב תומך
ערב משלם במשכנתא הוא אדם שנדרש על ידי הבנק להשתתף בהחזרי ההלוואה כאשר הלווה אינו עומד בכל התנאים הדרושים. הערב מחויב לשלם חלק מההחזר החודשי, בדרך כלל לפחות 20% ממנו. הבנק עשוי לדרוש ערב משלם אם כושר ההחזר של הלווה אינו מספק, אם היסטוריית האשראי שלו בעייתית, או אם הוותק התעסוקתי שלו אינו יציב.
כושר ההחזר של הערב מחושב בצורה מחמירה יותר מזה של הלווה: רק 50% מההכנסה הפנויה של הערב נלקחים בחשבון לצורך החישוב. הערבות אינה מחייבת לכל חיי ההלוואה, וכאשר מצבו הפיננסי של הלווה משתפר, ניתן להסיר את הערב מהמשכנתא.
רק קרובי משפחה מדרגה ראשונה, כמו הורים, ילדים או אחים, יכולים לשמש כערבים משלמים, כאשר הבנקים מעדיפים הורים על פני אחים. עבור הורים, זוהי דרך נפוצה לסייע לילדים ברכישת דירה ראשונה. מעבר לכך, ניתן להשתמש בערבים משלמים גם ככלי לשיפור תנאי המשכנתא, ולא רק במקרים שבהם הבנק דורש זאת.
קריטריונים לקבלת משכנתא
הון עצמי- לא ניתן לקבל משכנתא המכסה 100% ממחיר הנכס. הרוכשים חייבים להציג הון עצמי לתשלום ההפרש כאשר אחוז ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לאופי העסקה ולסיווגה.
גיל הלווים- המשכנתא ניתנת לתקופה מקסימלית של 30 שנה, ובדרך כלל עד גיל 75, כאשר במקרים מסוימים ניתן להאריך עד גיל 80. לדוגמה, לווה בן 55 יוכל לקבל משכנתא לתקופה מקסימלית של 20 שנה.
יחס החזר- זהו אחוז התשלום החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה של הלווה. על פי הנחיות בנק ישראל, יחס ההחזר המרבי הוא 50%, אך בפועל הבנקים מגבילים לרוב ל-40% ואף פחות. חשוב להתאים את שיעור ההחזר לצרכיו וליכולותיו של הלווה, תוך התחשבות במגוון רחב של משתנים ובסל האשראי הכולל של משק הבית. הנכס המשועבד משמש בטוחה לבנק, ולכן עליו להיות תקין מבחינה תכנונית (ללא חריגות בנייה) ומשפטית (ללא בעיות רישום, שעבודים או חובות). נכסים שאינם עומדים בתנאים אלו לא יוכלו לשמש כבטוחה להלוואה.
לווים עם התנהלות כלכלית לא מסודרת או היסטוריית אשראי בעייתית (כגון פשיטות רגל, צ'קים חוזרים, הגבלות בחשבון, חריגה ממסגרת אשראי, או אי פירעון הלוואות) עלולים להתקשות בקבלת משכנתא.
בנק ישראל אוסף מידע אודות התנהלות כלכלית של אזרחים, כולל אשראי חוץ בנקאי. נתונים אלו משמשים לחישוב דירוג האשראי האישי של כל לקוח. הבנקים דורשים מהלווים להסכים לקבלת המידע מבנק ישראל כתנאי מקדים להלוואה
קרן שווה
לוח סילוקין מסוג קרן שווה מתבסס על מאפיין מרכזי אחד, החזר חודשי קבוע על חשבון קרן ההלוואה לאורך כל תקופת ההלוואה. הרעיון בלוח סילוקין זה הוא לסלק את קרן ההלוואה כמה שיותר מהר ולפיכך להוזיל את ההלוואה כולה.
יתרונות:
סילוק מהיר של קרן ההלוואה
תשלום ריבית מצטבר זול יותר (בהשוואה לקרן שפיצר על אותו מספר שנים)
החזר חודשי שהולך ויורד, שכן קרן ההלוואה קטנה מתשלום לתשלום, והריבית תמיד מחושבת על בסיס יתרת קרן ההלוואה.
חסרונות:
תשלום חודשי גבוה
מעט אופציות בבנקים להלוואה על בסיס לוח סילוקין קרן שווה, ולכן בהיעדר תחרות אמיתית, הריביות על ההלוואה יקרות יותר.
החיסרון העיקרי של השיטה, גובה ההחזר החודשי, מוביל לכך שבחלק מן המקרים לוח הסילוקים אינו אטרקטיבי, שכן אם נעשה שימוש בגובה ההחזר בלוח מסוג שפיצר, שבו ההחזר החודשי קבוע ולא יורד על חודש, נקבל הלוואה קצרה יותר ובדרך כלל גם זולה יותר.
לוח הסילוקין מסוג קרן שווה מתאים בעיקר ללווים שיכולים לעמוד בהחזר חודשי התחלתי גבוה, אולם רוצים שגובה ההחזר החודשי ילך ויקטן עם השנים (למשל לווים מבוגרים לפני יציאה לפנסיה, או משפחות צעירות לפני ילדים וכו').
על פניו, נראה כאילו לוח סילוקין מסוג קרן שווה מאוד אטרקטיבי וזול, אלא שבחינה של מול לוח שפיצר מעלה שברוב המקרים לוח שפיצר זול יותר
ריבית
הריבית מייצגת את מחיר הכסף, כלומר, הסכום שנשלם לבנק מעבר לסכום המקורי של ההלוואה (הקרן). בהחזר החודשי של המשכנתא משולבים הן תשלומים עבור הקרן והן עבור הריבית. קיימים סוגים שונים של ריביות, ולכל אחת מהן השפעה שונה על מבנה ועלות ההלוואה, ולכן חשוב להכיר את המאפיינים שלהן לפני חתימת ההסכם עם הבנק.
בנוסף, ישנן ריביות שכוללות הצמדה למדד, אך יש להבין שההצמדה אינה משפיעה על גובה הריבית עצמה, אלא משנה את קרן ההלוואה בלבד.
ריבית משתנה
ריבית משתנה היא ריבית במסלול שבו גובה הריבית עשוי להשתנות אחת לתקופה שנקבעה מראש. במהלך התקופה הקבועה, הריבית נותרת יציבה, מה שמקנה יציבות וודאות ללווה. עם סיום התקופה, הבנק מעדכן את הריבית בהתאם למנגנון שנקבע בעת לקיחת ההלוואה, ולווה מקבל הודעה מראש על השינוי הצפוי.
במסלול זה יש גמישות מסוימת, שכן בנקודת שינוי הריבית ניתן לפרוע את יתרת הקרן במסלול ללא תשלום עמלות פירעון מוקדם. בנוסף, ניתן לשלב הצמדה למדד המחירים לצרכן, בהתאם לתנאי ההלוואה. התקופות הנפוצות לשינוי הריבית הן שנתיים, חמש שנים ועשר שנים, כאשר התקופה הפופולרית ביותר היא חמש שנים.
ריבית פריים
ריבית פריים היא ריבית משתנה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. ריבית זו מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח בנקאי קבוע של 1.5%. כל שינוי בריבית בנק ישראל מתבטא באופן ישיר בשינוי ריבית הפריים, והיא יכולה להתעדכן עד שמונה פעמים בשנה, בהתאם להחלטות המתקבלות אחת ל-45 יום.
היתרון המרכזי של מסלול הפריים במשכנתא הוא בכך שהריבית אינה תלויה בתקופת ההלוואה, מה שמאפשר פריסת תשלומים ארוכה ללא שינוי בגובה הריבית הנקובה. יתרון נוסף הוא היכולת ליהנות מירידות ריבית, במקרים שבהם בנק ישראל מוריד את הריבית במשק.
עם זאת, החיסרון המשמעותי הוא התנודתיות הגבוהה, שעשויה להוביל להעלאות ריבית חדות ולהגדלת ההחזרים החודשיים. לכן, יש לשלב את מסלול הפריים במשכנתא בזהירות ותוך הבנת הסיכונים הכרוכים בכך.
ניתן לכלול עד 2/3 מהמשכנתא במסלול הפריים, כאשר לרוב, בהלוואות לדיור, המרווח מהריבית עשוי להיות שלילי (כלומר הנחה מהריבית הבסיסית), ואילו בהלוואות לכל מטרה המרווח יהיה חיובי (תוספת לריבית). חשוב לבחון היטב את המשמעויות לפני בחירה במסלול זה.
ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) היא מסלול המעניק ללווה ודאות מלאה לאורך כל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי, לוח הסילוקין והעלות הכוללת של ההלוואה ידועים מראש ואינם משתנים, ללא תלות בשינויים בשוק או במדד המחירים לצרכן. קרן ההלוואה אינה צמודה למדד, כך שהיא נשארת יציבה ואינה גדלה מעבר לחוב המקורי.
היתרון המרכזי של הקל"צ הוא הוודאות המוחלטת שהיא מספקת, מה שמבטיח שללווה לא יהיו הפתעות או שינויים בלתי צפויים בגובה ההחזר החודשי. עם זאת, מסלול זה חסר גמישות, שכן הלווה אינו יכול ליהנות מירידות ריבית עתידיות, וכל שינוי במסלול, כגון פירעון מוקדם או מחזור, עשוי להיות כרוך בעמלת היוון.
הביטחון שמסלול זה מעניק הופך אותו ליקר יותר בהשוואה למסלולים אחרים. על פי רגולציית בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה, והקל"צ הוא אחד המסלולים המובילים למטרה זו.
ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ / קצ"מ)
ריבית קבועה צמודה למדד היא מסלול שבו הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שכל שינוי במדד המחירים משפיע על יתרת החוב לבנק, ולא על הריבית עצמה. כאשר המדד עולה, יתרת החוב גדלה, וכאשר המדד יורד, יתרת החוב קטנה. כתוצאה מכך, גם ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינויים בקרן.
במסלול זה, יתרת הקרן יכולה לגדול מעבר לסכום ההלוואה המקורי, במיוחד במקרים של עלייה מתמשכת במדד המחירים לצרכן. יתרונו של המסלול טמון בריבית הנמוכה יותר ביחס למסלול שאינו צמוד למדד, מה שעשוי להקטין את גובה ההחזר החודשי בתחילת ההלוואה. עם זאת, כמעט תמיד תהיה עלייה בהחזרים החודשיים לאורך השנים, מה שמחייב תכנון פיננסי מושכל כדי לשמור על יציבות כלכלית.
בנוסף, מאחר שמדובר בריבית קבועה, פירעון מוקדם או מחזור ההלוואה עשויים להיות כרוכים בתשלום עמלת היוון. זו נקודה שחשוב לקחת בחשבון בעת בחירת מסלול זה.
שמאות ושמאות מוקדמת
שמאות היא שלב חיוני בכל תהליך קבלת משכנתא, שבו הבנק דורש הערכה מקצועית של הנכס הנרכש כדי לקבוע את שוויו ואת תקינותו התכנונית והמשפטית. השווי הקובע למימון הבנקאי נקבע לפי הערכת השמאי או לפי מחיר חוזה הרכישה, בהתאם לנמוך מביניהם.
המקרה היחיד שבו אין דרישה לשמאות הוא ברכישת דירה חדשה מקבלן (שאינה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן) עם ליווי בנקאי, שבו מחיר החוזה הוא שקובע את שווי הנכס למימון.
שמאות מוקדמת היא כלי נוסף המשמש רוכשים המעוניינים לוודא מראש כי יוכלו לקבל את אחוזי המימון המקסימליים הנדרשים לעסקה. מטרתה היא לבדוק אם מחיר הרכישה בפועל משקף את שווי השוק של הנכס, ובכך למנוע מצב שבו החוזה נחתם אך לא ניתן לקבל את המימון הדרוש.
עלות השמאות בהפניה בנקאית היא נמוכה וקבועה מראש, בעוד שעלות שמאות מוקדמת, הנעשית באופן פרטי, יקרה יותר. עם זאת, היא עשויה להיות קריטית עבור רוכשים הנמצאים במצבים שבהם נדרש מימון מלא מצד הבנק.
כל הזכויות שמורות Ⓒ לקרן מלייב
נבנה ע"י MayaPuna Websites
כל הזכויות שמורות Ⓒ לקרן מלייב | נבנה ע"י MayaPuna Websites
